4月17-19日,上海又有三个新盘入市,共推出1792套房源。总体来看,上海有超过20个楼盘相继拿到预售证,将在4月中下旬开启密集的摇号开盘。

  预售审批加速,房企也逐渐适应限价要求。当前上海改善型产品入市增多,近期开盘去化率均在90%以上。但综合全国来看,各地供应与去化节奏呈分化趋势

  不过同策研究院首席分析师张宏伟指出,目前一线城市和强二线城市商品住宅获得预售许可证的库存绝对量并不多。截至3月底,京沪穗深存量分别为624万平方米、454万平方米、727万平方米、265万平方米,二线城市中杭州、南京、苏州、武汉、成都、西安等绝对量大多低于500万平方米。

  需要指出的是,由于各地限价和开发商推盘节奏调整,还有大量具备预售条件,但还未拿到预售许可证的存量楼盘,现在基本已是现房或准现房。按照同策研究院测算的近6个月商品住宅去化速度来看,各地库存减少的另一面,是去化速度不尽相同。比如北京的可售房源库存去化周期约在18个月,上海去化周期是12个月,广州、深圳均约11个月。

  供求比分化

  据同策研究院统计,1-3月14个一线城市及重点二线城市中,一线城市以广州商品房供应量最大,为148.23万平方米;重点二线城市中重庆最大,批准上市面积754.57万平方米。去化最高的一二线城市对应也是广州与重庆。供求比而言,除了北京、重庆供应大于去化面积,其余12个城市均出现供不应求。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,从当前调控政策来说,大城市得益于房地产推盘节奏加快,实际上后续资金回流压力不会太大,但有一点是肯定的,即房企主动降价心态在加剧。“毕竟不卖楼就没有业绩增长机会了”。

  比如4月前两周,上海均有近9万平方米的新房上市量,其中多个项目申请时间都已长达一年,蓄客时间较长,去化也很明显。然而,据同策研究院统计,上海的供应和去化水平仍然下跌。以4月9-15日这一周数据为例,上海一手房预售供应量9.79万平方米,环比下跌5%;成交量9.79 万平方米,环比下跌5%;成交均价47383/平方米,环比下跌7%。

  房企刚公布的一季度销售业绩也可验证城市分化。碧桂园以1879.7亿元的合同销售额成为销售冠军;恒大、万科则以1618.7亿元和1542.6亿元分列第二、三位。其中,碧桂园3月单月合同销售额达641.3亿元,分别较恒大、万科的单月销售额多出百亿元。克而瑞研究中心指出,这源于碧桂园在三四线城市布局项目较多,相比一二线城市,三四线城市销售受限较少。

  严跃进分析道,目前已经进入县城去库存阶段,所以碧桂园类房企抓住“县城去库存”红利,而强调在类似三四五线城市投资,此类企业也认为这些市场可能还没饱和。

  严跃进认为,三四五线城市购房政策相对宽松,加之棚改政策释放红利、城市居民收入水平在提高,因此仍有较好的市场发展机会。

  绿城就是一个典型案例,据披露,2018年至今,其在公开土地市场已斩获6宗土地,总地价93亿元。仅4月上半月绿城在江浙区域便斥资40亿拿下三宗地块,分别位于德清、舟山、常熟等三四线城市。

  库存总体减少

  中原地产研究中心统计显示,截至2018年3月底,全国商品房库存已经直逼2014年9月末的库存数字57148万平方米,创造了43个月以来新低。

  易居研究院统计也显示,当前全国百城库存规模回落到5年前水平。截至2018年3月底,一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2088万、22977万和18647万平方米,环比增幅分别为-2.2%、-1.1%和-0.8%,同比增幅分别为-7.7%、-8.5%和-9.0%。三类城市均为下滑态势,未来部分房价上涨过快、库存偏少的城市,补库存的空间依然较大。

  据监测,3月,一二及三四线城市新建商品住宅存销比分别为12.2、10.3和10.6个月,相比2月,二线城市持平、一线和三四线城市有所缩短。

  在同策14城库存数据中,一线城市以广州最高,3月底有747.56万平方米库存;二线城市中青岛最高,有1160万平方米存量,天津紧随其后,有1150.72万平方米,但这两个城市前三个月的去化均高于供应量。最近6个月存销比最小的城市是杭州,在主城区300平方米以上住宅库存仅183套;平均成交量最高的则是重庆。

  近期,同策研究院对全国62个三四线城市综合评估发现,东部三大经济圈内三四线城市房企的中长期开发投资机会相对看好,供应量将会上升;非一线城市周边的三四线城市中长期供应则存在结构性调整。

  张宏伟认为,综合量价周期分析,到2018年第四季度,核心一二线房地产市场成交均价将完全进入周期谷底,之后2019年2-3季度住宅销量率先反弹、2020年2-3季度房价随销量上涨缓慢释放。综合判断,核心一二线城市楼市调控不会松动;三四线城市间长期存销比存在分化,尽管如盐城、蚌埠、湖州等城市长期存销比处于较低水平,一旦市场需求集中释放,地方政府推地增加将产生新一轮库存问题。

  张宏伟建议房企应把握核心一二线城市影响下,三四线城市房价轮动的周期性机会,不同都市圈内,三四线城市房价将在2018年2季度之前仍有跑量机会,而下一轮三四线城市房价实质性上升阶段为2020年1-2季度之后。

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