根据德州公共资源交易网信息,8月7日,德州中心城区挂出5宗土地出让公告,此次出让的土地总计420亩,可供应商品房建筑面积高达71万㎡;

  根据地块位置,此5宗地,可整合为3个地块,分别为邹李地块、奥特莱斯地块、果品市场南地块;

  一、 邹李地块

  邹李地块位于双企龙城国际南侧,鲁班御景国际北侧,新湖南路西侧。

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  邹李街南侧现有的地块中,住宅地块共计为5小块,合计82.9亩,此次出让的为其中两个地块,共计46亩;

  相对于其他两个地块,邹李地块并不是很方正,对于未来项目的规划将成为一大难题。

  伴随老城区的发展,能够作为开发的土地资源愈加稀少,市场的货量供应也随减少,成交量在下滑,但是成交单价却逐年的升高,而伴随时间的推移,未来老城区能够供应的土地将愈加减少;

  而此次地块挂出后,便有传言称,此地块为双企龙城国际的后期用地,双企负责了此地块内的拆迁安置等熟化工作;

  二、 奥特莱斯地块

  奥特莱斯地块,位于杨庄河南侧,尚德十一路北侧,此次出让的两个地块为整个奥特莱斯项目规划中的一部分,共计290余亩;

  奥特莱斯项目共计占地约690亩,其中商住地块约500亩,商业地块187亩;

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  此次出让的为B地块中的B2地块及C地块中的C2地块,而其中B1、C2地块已于2015年取得,并已经有部分进行了销售。

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  根据网络搜索到的信息,奥特莱斯·国际是由德州奥特莱斯置业有限公司投资建设,项目依据不同的城市功能和建设进度共分三个板块,其中A地块为的奥特莱斯休闲商业集群,以奥特莱斯名牌折扣店为龙头的集购物、美食、休闲、娱乐、旅游、度假等为一体的生态宜居体验式城市综合体。B地块为生态宜居墅群,C地块为综合商务住区。

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  由于近几年,住宅价格的升高,更多的开发企业开始注重于住宅的开发和建设,而由于商业去化慢,占用资金长,市场认可度低等因素,对于商业的建设开发,开发企业慎之又慎,大部分的开发企业均将住宅地块大小去决定商业建筑的投入,作为奥特莱斯项目仅剩余的两住宅地块,其是否能够成功取得,也决定了其商业地块是否能够建成,所以在此次的地块中,对土地的出让也进行了部分的限制;

  在地块出让条件中,约定“2018-002-1(B2)地块与已先期出让的B1地块需统一规划,规划指标及配套设施统筹核算;2018-002-2(C2)地块与已先期出让的C1地块需统一规划,规划指标及配套设施统筹核算。其他要求按规划条件及有关法律法规执行。”

  同时,发布公告中还明确“截至本公告发布之日, 2018-002-2号的地块内尚有110千伏苗苏线架空线路未迁移。自本地块成交之日起10个月内,将该110千伏苗苏线迁改入地。凡报名参与本地块竞拍的竞买人视为同意上述110千伏苗苏线迁改入地时限。土地成交后,竞得人不得以此向出让方提出任何应由竞得人承担的责任和义务。”

  另外,C2地块中,商业面积占地块总建筑面积不低于30%。

  两个条件,将极大地限制了其他参与的企业;

  三、果品市场南侧地块

  果品市场地块,位于运河开发区,相对于前两个地块更加纯市场化一些,地块位于商贸大道西侧,运河大道东侧,丰源路北侧;

  而在此前,此地块规划的为恒川运城,主要建设为信息物流园和小商品商贸城,围挡树立后,迟迟未动工;

  运河区由于环境及生活配套的匮乏性,成为德州中心城区楼市的价格洼地,此地块西侧为九龙湾休闲娱乐区,北侧为果品市场,在生活配套方面相对差一些;

  此次地块的出让,预计将带动运河区房价的小幅上涨。

  此次土拍,成为近4年单次出让土地面积之最。

  虽然部分地块传言已有规划之主,但是在当下房地产市场的火爆以及前期中心城区土地供应的稀少,难免会出现某些“火中取栗”的企业出现,狭路相逢勇者胜。

  而此次的土拍,也将成为德州楼市未来走向的风向标,最终成交价格对未来楼市的发展有着重大的影响。

  自刁李贵地块竞拍后,德州中心城区土拍由于地块位置及地块大小的原因,鲜有品牌开发商进入中心市区拿地,此次地块的出让,预计将吸引品牌开发商的进入,进行土拍争夺;

  关于德州房地产市场的几点思考

  1、德州市区楼市供不应求真正原因始供地少还是其他?

  过去一直通过数据分析,德州中心城区的货量供应在减少,进而导致市场购房可选择性降低,但近期通过对市场待开发货量分析,德州中心城区仅在建项目的待销售货量达到了300万㎡,去化周期达到近18个月;

  市场待销售库存很高,但是货量的推售量却减少,除了部分项目资金问题,工程进度慢,也多因货量多集中于某些新开发项目,推售货量有限,进而出现了高库存,但供货少的现象;

  同时,前期成交的大量土地处于闲置状态,迟迟未能开发,故造成土地资源的浪费,例如冠宇地块、农校地块、华中国宅地块、金河佳苑地块等,粗略统计,闲置土地面积到达近千亩;

  点击蓝字,查看链接:闲到长草!德州中心城区那些拿地迟迟未动工的地块!

  2、房价在升,可承担的客户数量在降,比例系数是多少?

  对于未来市场,小房在与众多好友讨论,伴随价格的上升,中心城区的潜在客户在减少,但是价格的涨幅与客户数量减少之间存在的比例系数,是需要思考的,例如楼市均价涨100元/㎡,会减少多少购房者,或者多少购房者会从中心城区流失。这需要一个深度思考的问题。

  3、 市场官方统计数据获取渠道少,房产数据口径混乱。

  在与很多同行的沟通交流中,发现存在众多的数据不统一性,每个人都有自己的统计口径,而官方的数据很难获取到,进而造成部分的从业者对行业未来发展的误判,影响了德州房地产市场的良性发展,这就是与泰安、济宁、威海等城市地产行业相比,存在的巨大缺陷,在2016年以前,某些数据可以在房管局网站获取,但是在2016年以后,房管局网站的查询系统无法登陆,这也造成了普通购房者的信息不对称,而在不久前,德州设立的德州房地产开发信息网,查看项目预售证的链接,却出现了链接失误;

  而在网站上线之初,网站对外宣传的作用为“作为配合房地产市场调控的措施之一,房地产开发信息网的上线可以有效解决老百姓信息不对称问题,减轻社会虚假信息导致的恐慌心理,有效维护我市房地产市场的平稳发展。”