2021年，三孩政策的出台可谓一石激起千层浪，楼市就彻底变了天。调控措施越来越严不说，高层也是频频表态。

  房住不炒、三年战略、长效机制

  7月23日下午，住建部联合8部门发布持续整治规范房地产市场秩序的通知，房地产市场进入整治关键阶段。

  7月30日，政治局召开会议，共同讨论下半年经济布局，这场会议的召开，对于下半年以及今后三年的楼市基本定调！

  通知明确，“因城施策”突出整治重点，包括房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务四大方面。管控面趋于全面系统。

  这次会议再次强调坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策。

  房住不炒、三年战略、长效机制是最近今年一直重点强调的内容，几乎每次会议都会提出，但是此次不同的是加入了：加快发展租赁住房，落实用地税收等支持政策。这不仅是下半年楼市的一个主要任务，更是最近几年楼市发展的长期目标。

  大力发展保障性租赁住房

  在7月23日住建部等八部门的会议中提出：十四五”期间，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例应力争达到30%以上。这也意味着国内这次要重点大力发展保障性租赁住房。

  保障性租赁住房对于年轻人来说是一波极大的利好，近年来各种租赁软件、中介状况频出，对于毕业不久的年轻人也造成了极大的负担。而发展保障性租赁住房，使年轻人毕业后就享受到的低成本的城市生活，对经济发展是好事。

  而对于年轻人而言的好事对于房东们则显得不那么友好，保障性租赁住房的发展也会影响租赁市场，市场租金也会相应下滑，匹配年轻人的收入能力，短期而言对于房东的影响还是比较大的。

  学区房政策暂时放缓

  近几年，我国面临着人后老龄化加剧和人口出生率下降的难题。而人口数量下降的主要原因被很多人归结于房价。

  并且，如今更多的人更倾向于学区房，而学区房高昂的价格也令人望而却步。

  2021年4月30日，“防止以学区房等名义炒作房价”政策的提出让一线城市的学区房房价呈断崖式下跌。

  2021年7月20日，三孩生育政策及配套支持措施发布，总结以下重点：

  ①结合下一步修改个人所得税法，研究推动将3岁以下婴幼儿照护费用纳入个人所得税专项附加扣除；

  ②地方政府在配租公租房时，对符合当地住房保障条件且有未成年子女的家庭，可根据未成年子女数量在户型选择等方面给予适当照顾；

  ③地方政府可以研究制定根据养育未成年子女负担情况实施差异化租赁和购买房屋的优惠政策。前两条的影响相对不大，影响最大的还第3条“给多孩家庭购房优惠政策”。

  不过，具体细节的制定还得看地方政府。这次会议中，并没有专门提及“学区房”的问题，这可能意味着尽管房地产严监管的定调未变，但调控政策的加码将放缓。

  从短期来看，下半年房价基本已定，难起波澜。

  中期来看，市场以稳为主，住建部联合八大部门发文明确表示，3年内，实现房地产市场秩序明显好转。

  比如对于房价，坚持问责制，只要房价超出预期涨幅，就会被问责。这意味着，可能因为违背市场规则，出台一些必要的手段。

  比如二手房指导价，现在已经有6个城市出台，涵盖一二三线城市，未来可能普及化。

  比如武汉最近比较热闹的60天“房票制”；杭州出台“竞品质”新规等。

  房地产时代彻底变了。

  可以预测的是：

  原来的房价趋势是台阶式上涨，跳涨后横盘一段时间，然后继续跳涨横盘，而现在，它是一条缓幅向上爬升的曲线。

  因为未来出现“大涨”行情的概率，几乎为0，尤其是掐灭炒房领头羊“学区房”之后，更不可能出现了。

  在这种情况下，投资机会越来越少，尤其指望在三四线城市投资赚钱的，可能要失望了。

  老闫有话说

  德州是一个体量不大的三线城市，近几来房价比较稳定，不少大型房企入驻德州，虽然给楼市带来了更多不一样的生态，但同样也带来了房价的提升，前段时间九中学区的“老破小”高价成交更是强化了“学区房”的价值。七月政策的出台相信会对房价起到稳定的调控作用。