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德州市不动产登记中心《关于不动产登记不再审查婚姻状况的通告》政策解读

相关链接：德州市不动产登记中心关于不动产登记不再审查婚姻状况的通告

  近日，德州市不动产登记中心发布了《关于不动产登记不再审查婚姻状况的通告》。自2021年10月1日起，在市本级不动产登记范围内，不动产登记机构不再审查申请人婚姻状况。自然人申请不动产登记时，不动产登记机构以不动产登记簿和证书记载的权利人、登记原因证明文件（如合同记载的当事人以及其他申请材料）为依据，综合考虑当事人的申请、意思表示等情况，办理相应登记事项，不再审查申请人婚姻状况，但通告明确的几项特殊情形除外。

  为更好便于市民了解政策，德州市不动产登记中心制作了《政策解读》，以一问一答形式，解答群众关注的一些常见问题。

  1、问:购买房屋，购房合同上签夫或妻一个人的名字可以吗？

  答：购房合同上签夫或妻一个人名字还是签夫妻双方名字，由夫妻双方协商确定。登记机构仅依据登记原因文件或权属来源文件（如购房合同）上记载的权利取得人进行登记。今后进行买卖、抵押等处分不动产时，也只需要不动产登记簿、不动产权证书上记载的权利人签字同意即可。

  2、问：夫或妻一方签署购房合同后，办理登记时想将配偶也登记为产权人，该如何办？

  答：两种途径。一是重新签订购房合同，购房人由夫或妻一方变更为夫妻双方，并共同申请登记；二是先办理夫或妻一人的不动产权证后，再持婚姻状况证明共同申请婚内“加减名”登记。而且，根据财政部、国家税务总局《关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》(财税〔2014〕4号)通知中明确:婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。

  3、问：已经登记在一方名下的房产，配偶要求增加姓名，如何办理？如果另一方不同意，该如何处理？

  答：一般情况下，夫妻双方可以持身份证、婚姻状况证明、不动产权证书等资料，共同到不动产登记机构填写财产约定书，将不动产登记为双方共有。

  如果另一方不同意，要求加名一方可持结婚证等证明材料到不动产登记机构查询该不动产权属情况，确实有申报不实、隐瞒共有状况导致登记簿记载的权利人与实际情况不符的，可由夫妻双方共同向登记机构申请登记。如夫妻双方无法达成“加名”共识，当事人可以向不动产登记部门提出异议，或直接通过法律途径解决，凭生效法律文书单方申请确权。

  4、问：不动产有贷款并办理了抵押登记，能不能办理夫妻间加名、减名？

  答：根据《自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知》（自然资发〔2021〕54号），民法典施行前已经办理抵押登记的不动产，抵押期间如果要办理夫妻间加名、减名，应征得抵押权人同意。自然资发〔2021〕54号印发后，不动产抵押期间夫妻间能否加减名，关键看办理不动产抵押登记时，抵押人和抵押权人是否存在“禁止或限制转让不动产”的约定，如果存在并记载于不动产登记簿，则应该征得抵押权人同意，由转让人、受让人、抵押权人共同申请办理，如果不存在，则可以直接办理。

  5、问：已登记在一方名下的房屋，申请办理抵押登记、出售房屋或其他处分时，其配偶需要共同签字吗？

  答：不需要。根据通告内容，办理抵押、转让等涉及财产处分的登记时，仅需要不动产登记簿、不动产权证书记载的权利人签字同意即可，通俗地讲，房屋登记在谁名下，谁就有权单独处分。

  6、问:婚前购买的房屋，婚后办理不动产登记，需要另一方到场吗？

  答：如果仅登记在婚前购买人名下，则不需要。如婚后夫妻双方要求登记为共有，则可参照问答2的两种途径办理。

  7、问：原登记在夫或妻一方名下的房屋，夫妻双方离婚后，需要办理离婚产权转移变更手续吗？

  答：区分情况办理。如果约定房屋仍归属不动产权证上记载的一方所有，无需办理离婚财产转移手续。

  如果双方约定房屋归未经登记的一方所有或归双方共有的，双方应及时向不动产登记机构申请办理离婚财产转移登记。

  8、问：购房人签订合同时单身，在办理不动产登记时已经结婚但后又离婚，该如何办理？是否需要办理离婚转移变更手续？

  答：购房人在购房后，婚姻关系的变化不影响其不动产登记的办理。不动产登记机构根据购房人提供的购房合同等登记材料，办理其名下的不动产登记。

  如果离婚时，双方约定该房屋仍归购房人所有的，购房人无需向不动产登记机构申请办理离婚转移变更手续。

  如果离婚时，双方约定该房屋为另一方所有或双方共有，购房人和原配偶持身份证明、离婚证明、离婚协议书、不动产证等资料向不动产登记机构申请办理相应的转移登记手续。

  9、问：在此通告实施前已经办理不动产登记的房屋，办理抵押、买卖、赠与等手续的，作为抵押人、出让人或赠与人一方的登记申请人是谁？

  答：以不动产登记簿、不动产证上记载的房屋所有权人为登记申请人。不动产登记簿与不动产权证书记载不一致的，除非有证据证明不动产登记簿记载错误外，以不动产登记簿为准。

  10、问：不动产登记机构为什么不再审查婚姻登记状况？

  答：不动产登记仅是一种物权公示行为。不动产权归属夫或妻单独所有还是夫妻共有，应由夫妻协商确定，并在登记原因文件中明确。因当事人申报不实导致登记簿记载内容与实际情况不符给他人造成损害的，应当由当事人承担相关法律责任。夫妻一方隐瞒共有状况私自对不动产进行处分的，另一方应当通过法律途径维护自身合法权益。

  11、问：不动产登记机构不再审查婚姻状况，是不是申请人不再需要提供婚姻证明材料？

  答：不是的。目前，在办理涉税不动产登记时，市本级不动产登记实行交易、缴税、登记“一窗受理，并行办理”，由不动产登记机构收齐全部材料后，后台推送税务部门进行核税，缴税环节税务部门仍需要审核婚姻状况。

  12、问：通告实施后，不动产登记机构对申请人有哪些提醒或建议？

  答：两点建议。一是从源头防止夫妻间不动产登记纠纷。如果夫妻双方一致同意所购不动产为共有的，在签订《商品房买卖合同》或其他获得不动产权的协议时，直接签订夫妻双方姓名，载明共有，从源头上防止产生不必要的纠纷，以免影响夫妻关系和家庭稳定。

  二是在取得生效法律文书后及时办理登记。有些事实权利人在取得生效法律文书后，因未及时申请登记，相关不动产被登记簿记载的权利人予以处置的现象时有发生，导致自身权益遭受损害。在此提醒相关事实权利人，请于法律文书生效后及时申请不动产登记，使登记簿记载的权利人与事实情况一致，妥善维护您的合法权益。在这儿举个例子，比如不动产权证书上记载的权利人为夫，夫妻离婚后双方约定或司法判决房屋归妻所有，那么妻就应该在离婚协议签署后或法律判决生效后，第一时间申请将房屋登记至自己名下。否则，夫作为不动产登记簿记载的权利人，随时可以处分该不动产，因为按照新规，只要不动产权证上记载的产权人签字，就可以处分该不动产。